Visite exclusive: Plongez dans ce diamant brut à fort potentiel et transformez-le en trésor immobilier !

Introduction

Bonjour à tous et bienvenue sur notre premier article de visite d’un bien! Aujourd’hui nous allons donc découvrir et analyser le potentiel d’un bien que vous avons trouver simplement sur leboncoin. au tarif affiché de 169 000 euros frais d’agence inclus, pour 160m2 habitable ce bien nous avais directement attiré, mon épouse et moi, pour notre projet d’achat immobilier de 2019.
Effectivement, cela faisait quelques mois que nous scrutions le marché ensemble afin de trouver un nouvel investissement immobilier, où nous pourrons également vivre. Le cahier des charges était exigent, après les nombreuses visites et analyses lors de l’achat de mon premier immeuble j’avais déjà une idée assez claire de ce qui était nécéssaire ou secondaire dans un immeuble de rapport. Nous ratissions assez large dans la recherche, et nous n’excluions pas la possibilité de nous diriger vers une maison à diviser en plusieurs appartements.
les critères de choix étaient clairs

• pas de soucis avec une maison mitoyenne, mais au moins des fenêtres de parte et d’autres de la maison (dans les logements low cost, ce n’es pas forcément la norme)
• du terrain devant, afin de faire du stationnement
• une maison saine
• de la surface et un agencement permettant de créer au moins 3 appartements

c’est ainsi qu’un lundi matin, nous recevions une alerte Leboncoin sur une annonce pouvant nous intéresser, nous appelions l’agence Top Immo de Vieux-Thann et une visite fut programmée l’après midi.

Présentation du bien

Nous Nous retouvons donc dans la charmante commune de Wattwiller, assez prisée dans notre coins (vous devez tous connaitre l’eau de source) le village est situé au pied de la montagne légerement en hauteur. Au pied de la route des crête, une des plus belles route de montagne de France et également au croisement de la route des vins, ce village dispose d’un camping complet l’été depuis plus de 40 années, c’est donc une destination touristique de choix, sans forcément être surcotée comme peu l’être Colmar, Eguisheim, Ribeauvillé…

C’est aussi et surtout le calme qui domine sur cette petite bourgade, situé à 5 minutes de la voie rapide, promettant donc un excellent compromis entre la tranquillité et l’accessibilité. Un rapide appel à la commune afin de savoir leur position sur les investissements immobiliers et la création de logements confirme l’attractivité de l’endroit.

Nous nous retrouvons donc sur une grande maison familiale reconstruite dans les années 20, sur les base d’un corp de ferme rasé pendant la première guerre. Ce fut pour commencer deux petites maisons mitoyennes appartenant à la même famille, et ils finirent par tout fusionner dans les années 60s.
elle est vendu comme un 6 pièces, sur deux étages. C’est assez particulier dans le sens ou il n’y a pas vraiment de sous sol, la partie cave étant les pièces en bas à l’arrière de la maison, et les pièces de devant étant aménagées et entièrement habitables. le premier étage étant une succession de pièces en enfilade, comme le veut les vieilles maison Alsaciennes.
de vieilles combles sont également accessible via deux escalier (un par ancienne maison) et une ouverture relie les deux parties

Une petite grange complète le lot, avec son garage son étage. parfait, pas besoin de trop, ça fera office de cave de stockage une fois que les appartements seront prêt.

à l’arrière, un grand jardin couvert de verdure, la superficie totale du lot étant de 6 ares. Parfait, du parking, du jardin et une maison que demander de plus ?

Visite détaillée

Nous allons donc visiter ensemble ce bien, sachant que je ne suis pas Mr Plazza et que je ne regarde pas la décoration, mais la structure. c’est vrai que j’ai l’avantage de pouvoir me projeter assez rapidement et ne pas rebuter sur la traditionelle salle de bain avec le carrelage rose, qu’on retrouve souvent par chez nous. Les points essentiels d’après moi sont donc

• le circuit d’eau et d’évacuation des eaux.
  Même si celui ci sera entièrement refait, je prête une attention particulières a l’état des joints de la douche, des siphons et sous les lavabos. en effet, en cas de soucis non traité depuis de nombreuses années, cela peu engendrer d’énormes problèmes structurels, surtout pour une maison en structure bois.
  Spoiler alerte, j’ai malgré tout quand même du refaire la prise d’une Solive dans le mur, qui était rongée sous l’évier malgré mon analyse.
• qui dit structure bois dit poutre. Observez attentivement chaque élement en bois accessible, n’hésitez pas à toquer dedans, si ça sonne creux…
  -> ici il s’es avéré que la charpente de la toiture a été attaquée par les capricornes. mais un traitement pro a été effectué (de nombreuses chevilles d’injections parsemaient les poutres), donc RAS de ce coté
• on dit souvent qu’il faut vérifier les pieds et la tête, c’est à dire la cave et le grenier. une toiture en bon état est obligatoire pour une maison saine, observez l’état des tuiles, et souvent si des tuiles neuves sont disséminés un peu partout mais bien installées, c’est bon signe c’est une toiture entretenue.
  On reste ici sur la même idée, traquer la moindre infiltration d’eau dans votre structure en bois, c’est HYPER important.
  pareil sur la cave, chercher les éventuelles traces d’humidité, salpetre, sonder les poutres qui sont au niveau du sol.. une cave humide et jamais aérée peu être source de gros soucis, comme des champignons, et là, ça craint…
  
  Instant anecdocte.
  un jour nous visitions une maison de maitre sur Guebwiller, qui correspondait entièrement à nos souhaits. à l’époque je sautait un peu sur les planchers pour voir si ça bougeait ou pas.
  Il s’avère que à l’endroit ou j’ai sauter, juste en dessous une mérule de plus de 50 Cm de diamètre était collée au mur, et quand ça en est à ce point, c’est qu’il y en a partout… j’aurai pu passer à travers le plancher.
  La cause de l’humiditée était pourtant simple. il y avait du coté du mur exterieur un escalier qui descendait à la cave, mais aucune evacuation en bas de cet escalier. L’eau va partout…….

• la présence ou non de fissure, de peinture cloquée, d’humiditée…
• je le rappel encore, mais la couleur du parquet ne doit absolument pas être dans vos critères de choix!

analyse du potentiel

• Rénovation : idées pour moderniser le bien, créer des espaces fonctionnels et esthétiques
• Rentabilité : évaluer la rentabilité potentielle selon le type de location (longue durée, courte durée, colocation)

estimation des travaux

• Liste des travaux à réaliser : plomberie, électricité, peinture, revêtements de sol, etc.
• Budget estimatif pour chaque poste de dépense
• Conseils pour réduire les coûts et améliorer la qualité des rénovations

fiscalité et rentabilité

• Impacts fiscaux de l’investissement : taxes locales, avantages fiscaux pour la rénovation
• Rentabilité nette : calculer la rentabilité après déduction des frais (achat, rénovation, gestion locative, etc.)

conclusion

• Synthèse des points forts et des points faibles du bien
• Avis sur l’opportunité d’investissement : recommandation d’achat ou de recherche d’autres opportunités

appel à l’action

• Encourager les lecteurs à partager leur expérience, poser des questions ou soumettre des idées pour les prochaines visites
• Inciter les lecteurs à s’abonner au blog ou aux réseaux sociaux pour ne pas manquer les futurs articles